Согласование перепланировки квартиры 2020. разбор

05.08.2018

Если вам нужна помощь — обращайтесь к нам

Если вы хотите согласовать перепланировку самостоятельно, потратив на это приличное количество времени, вы сможете это сделать. Тем не менее, вам может понадобиться консультационная помощь, которую мы готовы оказать бесплатно. Получите у нас консультацию в Москве со всеми адресами и списками документов.

Если вы решитесь на самостоятельное согласование, и в какой-то момент поймете, что вам не хватает времени, или что вы попали в затруднительную ситуацию, вы всегда можете воспользоваться нашими платными услугами. Специалист подхватит работу на любом этапе и доведет дело до конца.

Государственная жилищная инспекция г. Москвы – Мосжилинспекция

Полномочиями по согласованию перепланировки наделена Мосжилинспекция. Это ведомство действует на основании Постановления Правительства Москвы № 336-ПП. К основным полномочиям Мосжилинспекции относится:

• предоставление государственных услуг по согласованию переустройства и перепланировки помещений;
• муниципальный жилищный контроль;
• контроль за соблюдением требований к проведению переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений МКД.

В процессе согласования перепланировки с Мосжилинспекции выдается согласование. После работ в этом ведомстве нужно получить акт о завершенной перепланировке. При контроле за соблюдением проекта Мосжилинспекция выдает предписания об устранении нарушений. Также собственнику будет выдан журнал производства работ, в котором отражаются сроки и порядок перепланировки.

Коммерческая перепланировка

Многие владельцы квартир на первых этажах решаются на перепланировку, чтобы в итоге оформить помещение «нежилым» и обустроить там коммерческий объект, например, аптеку, салон красоты, консультационный центр или иное предприятие, офис. В таких случаях правила внутренней перепланировки остаются такими же, но есть одно ограничение, существенно осложняющее процесс.

Дело в том, что придется обустраивать отдельный вход, для чего нужно будет затронуть капитальные стены. Такие изменения даже при технической возможности запрещено проводить без согласия всех жильцов дома, а значит, придется проводить сложную работу с общественностью. Любой собственник квартиры, если он не давал разрешения, имеет право обратиться в соответствующие органы и добиться ликвидации коммерческого объекта в своем доме.

Почему отказывают в согласовании проекта перепланировки

Причин может быть четыре:
1. В ведомствах нет нужной информации о квартире. В таком случае администрация должна попросить заявителя предоставить документы. Если он этого не сделал в течение 15 рабочих дней, то будет отказ.
2. Перепланировка не соответствует закону,нарушает строительные нормы, ГОСТ и СНиП, угрожает безопасности. Например, вы затрагиваете несущую стену или решили расширить кухню за счет жилой комнаты.
3. Проектная организация выдала заключение, что в доме невозможна перепланировка из-за технического состояния конструкций здания.
4. Департамент культуры не разрешает делать перепланировку из-за специфики здания — когда дом является памятником культурного наследия. В отказе администрация укажет причину и вид нарушений.
Ч. 1 ст. 27 ЖК РФ четко устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в согласовании. Этот перечень нельзя расширить или толковать иначе. Помните об этом, если у вас самовольная перепланировка и суд отказывает в ее узаконивании.

Сложности согласования перепланировки

Рассмотрим наиболее распространенные проблемы, с которыми предстоит столкнуться гражданам при согласовании перепланировки:

• проведение работ без предварительного согласования и необходимость узаконивания «задним числом» – такой вариант будет проблематичен, если в ходе перепланировки не были соблюдены требования строительных норм и правил;
• составление проекта перепланировки с нарушением законодательных норм, что повлечет отказ в согласовании или необходимость повторного изготовления проектной документации;
• проведение перепланировки без разрешения наймодателя или без согласия всех собственников;
• отступление от требований и рекомендаций проекта, особенно если это повлекло разрушение несущих конструкций и элементов здания.

Отсутствие проблем при согласовании перепланировки напрямую зависит от правильности составления проектной документации. Этого можно добиться только при выборе квалифицированного эксперта, обладающего опытом проведения указанных работ.

Сложность согласования перепланировки вызвана и отсутствием нормативных актов федерального уровня в указанной сфере. По этой причине требования к составу и содержанию документации существенно отличаются в разных регионах или муниципальных образованиях. Более того, ЖК РФ по настоящее время предписывает вносить изменения после перепланировки в технический паспорт квартиры, хотя по действующим правилам указанный документ утратил силу и заменен техническим планом.

Если действовать формально по нормам ЖК РФ, необходимо обращаться в органы БТИ, выдававшие технический паспорт. Однако, с введением системы кадастрового учета, учреждения БТИ лишены полномочий по оформлению технической документации на недвижимость. Все изменения в конфигурации и характеристиках квартиры должны быть отражены только на техническом плане, который может оформлять кадастровый инженер.

Особенности согласования перепланировки квартир в Москве, если задействованы несущие стены многоквартирного дома

В Постановлении № 508-ПП содержится дополнительный блок предписаний, если работы затрагивают общее имущество или несущие стены МКД. Для этого нужно получить согласие собственников дома, заключение от автора проекта здания или уполномоченной организации.

Получение дополнительных согласований проекта для несущих стен

Если перепланировка связана с воздействием на несущие стены МКД, Постановление № 508-ПП обязывает согласовать проект с автором дома или в ГБУ “Экспертный центр” (это единственная организация в Москве, уполномоченная МЖИ на выдачу заключений). В ГБУ “Экспертный центр” нужно обращаться, если автор дома неизвестен, либо получить у него заключение невозможно.

Заключение автора дома для согласования перепланировки с несущими стенами

Если проект предусматривает воздействие на несущие стены дома, техническое заключение вправе выдавать только автор исходного проекта МКД. Если это невозможно, провести обследование и выдать документ может учреждение, уполномоченной Мосжилинспекцией — ГБУ “Экспертный центр”. Тарифы на обследование объекта и выдачу техзаключения указаны на сайте https://www.gbuec.ru/services/price.php . Например, на квартиру с площадью до 40 кв.м. заключение будет стоить 16500 руб. Сроки изготовления документа зависят от характеристик объекта и объема работы.

Как определить несущие стены

Использованные материалы

Мусорные емкости производят из прочного пластика, нержавеющей или хромированной стали.

Пластиковые

Пластиковые ведра делают из полимеров. Они продаются по низкой цене, но срок эксплуатации только до 5 лет. Внешний вид простой, имеют много оттенков. Полимерам можно придать любую форму.

Из пластмассовых моделей знакомы навесные, открытые виды и ведра с крышками. Емкости из этого материала хорошо моются, за ними легко ухаживать. Недостаток – хрупкость и пожароопасность полимеров.

Металлические

Контейнеры из стали не имеют большого количества цветов. Они прослужат дольше, чем полимерный предмет. Недостаток – быстро загрязняется корпус. Его регулярно промывают мыльным раствором. Но частое мытье, оставляет следы потертостей на стали.

Более качественные в эксплуатации – брашированные ведра из нержавеющей стали, которые окрашивают порошковой краской. Имеют долгий срок службы, удобные, практичные. За ними легко ухаживать, на них не остаются следы от рук.

Инсталляция — система крепления

По типу инсталляции подразделяются на 2 большие группы:

• Блочные
• Рамные

Первый вариант предусматривает крепление в нише к несущей стене. Второй рассчитан на крепление к полу (в условиях слабых стен или перегородок в помещении) или к несущим конструкциям. Однозначно рекомендовать тот или другой вариант проблематично: они в одинаковой степени справятся с поставленной задачей

Разница между ними в типе крепления, на нее нужно обращать внимание (в зависимости от своей конкретной ситуации, типа помещения и конструкции стен)

По надежности оба варианта равноценны: несут вес до 500 кг, позволяют скрыть все коммуникации за фальшпанелью из гипсокартона или пластика.

Кроме озвученных, существуют компактные рамные решения, с помощью которых унитаз легко установить под окном или в углу — это тоже иногда бывает необходимо.

Настенный унитаз можно в равной степени закрепить блочным или рамным способом: все зависит от места установки и условий размещения чаши. Блочная инсталляция в качестве обязательного условия нуждается в креплении к несущей (капитальной) стене, рамную можно опереть и закрепить на полу.

Рамная инсталляция

Одно из самых распространенных решений. Представляет собой сварную раму замкнутой конструкции из стального профиля квадратного сечения. Должна выдерживать как минимум 400 кг полезного веса. На раму для подвесного унитаза ложится основная нагрузка, а она распределяет ее на капитальную стену или перекрытие. Ножки часто оборудуются регулировкой высоты — это удобно для выставления рамы по уровню и относительно пола.

Рамные конструкции в строительстве считаются одними из самых надежных, это подтверждается высокой популярностью решений на их основе. Еще ее можно применить в качестве основы для условной перегородки для планирования (зонирования) помещения.

Рамная конструкция отличается от блочной, прежде всего, более высокой ценой. Взамен производитель предлагает универсальное решение для системы инсталляции: его можно применить где угодно, даже с относительно слабыми деревянными каркасными перегородками. Существует разновидность для упора в пол (на специальных ножках) и непосредственно навешиваемая на стену.

Высокая цена конструкции оправдана ее массивностью и высокой несущей способностью: с такой мощной рамой навесной унитаз точно не упадет. Бывает и комбинированный вариант — с передачей нагрузки на стену и пол. При выборе такого решения необходимо знать все требуемые габариты, а также точное место расположения сантехнического прибора.

Блочная инсталляция

Также изготовлена из прочного металла, но отличается типом крепления. Для нее обязательно нужна капитальная несущая стена, которая воспринимает нагрузку от блочной инсталляции унитаза. В сравнении с рамной конструкцией такое решение немного дешевле, а еще его можно использовать для приставных моделей.

Инсталляция блочная, как следует из ее названия, образована объемной жесткой конструкцией (блоком), к которому крепятся унитаз, смывной бачок, а также вся питающая арматура. По окончании монтажа несущие элементы закрываются от посторонних глаз защитной панелью (чаще всего это гипсокартонная плита) и сантехнический прибор готов к использованию. Далее перегородку можно декорировать на свое усмотрение — выполнить облицовку кафелем, нанести жидкие обои, закрыть наборной пластиковой стенкой. Гипсокартон обязательно должен быть водостойкой (зеленого цвета).

Достоинства данного решения: простая и надежная конструкция, доступная цена. Недостатки: требуется устройство (уже готовая) ниша, крепление допускается только к капитальным несущим стенам. Все прочие ее просто не выдержат.

Фото домов в американском стиле

https://youtube.com/watch?v=fDNtkEi7Cms

Просмотров
2 472

Сообщить об опечатке

Фото заборов своими руками

Как узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве? Многоквартирный дом.

Узаконенная планировка из технического заключения.

Ранее, если ремонт уже был произведен, но не был зафиксирован красными линиями в документах БТИ, то можно было попробовать согласовать его, как планируемый. Так выполненное изменение планировки не отслеживалось ни по каким документам. При этом не должны были быть затронуты фасады, изменение которых необходимо согласовать с Москомархитектурой, а оттуда выходит специалист и сразу фиксирует текущее положение: изменены они были или ещё нет, и выполненная перепланировка сразу «засвечивалась». Теперь стало также- даже если перепланировка не отмечена в БТИ и фасады не затрагивались, на объект выборочно может выйти инспектор из Жилищной инспекции, куда подаются документы на согласование, и проверить выполнена ли перепланировка или нет. Поэтому такая «лазейка», которая позволяла избежать штрафа и ряда других неприятностей, о которых мы не будем здесь писать, становится всё призрачнее.

Требования к безопасности работ по перепланировке квартир в Москве

В Приложении № 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508-ПП определен перечень работ по перепланировке, которые нужно согласовать:

• устройство (перенос) туалета или ванной комнаты;
• демонтаж перегородок, устройство проемов в перегородках кухни при наличии газа;
• работы, связанные с проведением работ на несущих стенах (например, обустройство проема под выход);
• устройство проемов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц;
• устройство или изменение перекрытий, проводимые в порядке ремонта (замены) существующих;
• устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках;
• заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях;
• строительно-монтажные работы по изменению их конструкции;
• объединение лоджий с внутренними помещениями;
• разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок, которые используются для частичной разгрузки несущих конструкций
• устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки – толщиной более 10 см., либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/м2) в МКД с железобетонными перекрытиями;
• устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями.

Общие требования к безопасности строительных работ в МКД определены на федеральном уровне. Запрещены работы, которые могут привести УК ненадлежащей надежности и устойчивости здания, ухудшению характеристик помещений и МКД. также недопустимо делать такие работы, после которых квартира будет непригодна для проживания.

Полный перечень запретов содержится в Постановлении Госстроя № 2003, Постановлении Правительства Москвы № 508-ПП. При проведении работ необходимо соблюдать правила пожарной и санитарной безопасности, не допускать нарушения интересов других жильцов дома и квартиры. Также запрещено:

• закладывание доступа к счетчикам и устройствам для перекрытия воды на дом;
• нарушение работы дымовых и вентиляционных каналов, их разборка или закладывание, а также ликвидация или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
• расширение вспомогательных помещений и коридоров за счет уменьшения жилплощади;
• проводить работы, делающие помещения непригодными для проживания;
• проводить работы на несущих конструкциях и стенах, не предусмотренные проектом, превышающие предельно допустимые нормы нагрузки;
• устанавливать отапливаемые полы с питанием от систем горячего водоснабжения или центрального отопления;
• делать фундаменты и помещения под лоджиями (балконами);
• увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир;
• обустраивать проемы, вырубки ниш, делать пробивку отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах, а также в местах расположения связей между сборными элементами;
• возводить лоджии и террасы на вторых и выше этажах;
• проводить перепланировку в домах, признанных в установленном порядке аварийными;
• проводить работы, затрагивающие внешний облик МКД, в том числе устройство мансардных окон, изменения габаритов жилых помещений (для объектов культурного наследия);
• делать проемы между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери, объединять газифицированное помещение с жилой комнатой.

Эти требования, запреты и ограничения должен учесть проектировщик. После согласования проекта им должен руководствоваться подрядчик, иначе будет отказано в приеме выполненных работ.

Нарушение безопасности при перепланировке

Подробный алгоритм

В первую очередь, нужно обратиться за получением консультации в контролирующий орган, предоставив поэтажный план здания, экспликацию помещения, а также технический паспорт самой квартиры.

Далее контролирующий орган должен предоставить свое разрешение на проведение таких работ, после чего осуществляется:

• оформление технического паспорта, в который вносятся соответствующие изменения, через БТИ;
• оформление проекта проводимых ремонтных работ в специализированной компании, работающей на основании допуска саморегулируемой организации;
• получение разрешения, которое можно оформить в территориальном многофункциональном центре.

Затем нужно будет получить акт об окончании перепланировки, подав соответствующее заявление в многофункциональный центр или жилищную инспекцию. Документ должен в обязательном порядке подписываться строителями и теми лицами, которые занимались составлением проекта ремонтных работ.

После этого акт согласовывается в жилищной инспекции, причем для этого на объект обязательно выезжает специалист, подтверждающий факт соответствия внесенных изменений тому, что было заявлено в первоначальном проекте, и подписывающий акт. В конечном итоге документ должен подписываться начальником жилищной инспекции, а также закрепляться печатью данного органа.

В конечном итоге вносятся соответствующие изменения в документы на квартиру и, в первую очередь, нужно будет посетить БТИ, предоставив свое свидетельство о праве собственности на указанное жилье. Специалист отправится по адресу проведения перепланировки и выполнит все необходимые замеры, после чего соответствующие изменения будут внесены в кадастровый паспорт.

Самостоятельно или заказывать? Разница в стоимости и сроках

Правила согласования или узаконивания перепланировки отличаются сложностью и запутанностью для рядовых граждан. Только доскональное знание нормативных актов федерального и местного уровня позволит избежать затягивания процедуры согласования или отказа уполномоченных органов.

Оптимальным вариантом будет являться обращение в специализированные компании, которые занимаются подготовкой проектной документацией и ее согласованием в муниципальных инстанциях. В этом случае вам гарантированы следующие преимущества:

• существенное сокращение сроков подготовки проекта, согласования его в муниципальных органах и прохождение кадастрового учета – в большинстве случаев вся документация будет направляться в уполномоченные органы в электронной форме с удостоверением ЭЦП эксперта;
• представительство интересов на всех этапах согласования, для этого необходимо лишь оформить доверенность;
• экономия средств – в рамках стоимости договора предусмотрены все услуги, в том числе изготовление проекта и технического плана.

Кроме того, помощь в согласовании заключается в сборе или запросе дополнительных документов, которые могут потребоваться для изготовления проекта, технического плана и т.д. Например, получения каждой выписки из ЕГРН является платной услугой и занимает до четырех дней, тогда как эксперт или кадастровый инженер имеют доступ к госреестру в электронной форме и могут получить указанный документ в считанные часы. При согласовании через специализированные организации собственник получает на руки готовый комплект документов (проект с отметкой о согласовании, технический план, выписку ЕГРН).

Что нужно, а что не нужно согласовывать

Если вы прочитали, через что вам придется пройти, и теперь самостоятельное согласование перепланировки квартиры вас пугает, не отчаиваетесь, возможно, вашу перепланировку и вовсе не нужно согласовывать. Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» смягчило эту процедуру и упразднило ее для некоторых видов переустройств.

Ранее перепланировки делились на три типа:

• согласуемые по эскизу;
• согласуемые по проекту;
• запрещенные к согласованию.

Сегодня перепланировки и раздела «согласуемые по эскизу» перешли в раздел «не нуждающиеся в согласовании». К работам такого типа, которые можно сделать без каких-либо разрешений самому относятся:

• демонтаж ненесущих перегородок, их возведение или устройство в них проемов;
• монтаж сплит-системы или кондиционера;
• замена окон с заменой рисунка;
• остекление балкона;
• замена радиатора;
• преставление местами сантехнических приборов в пределах мокрых зон и т.д.

Полный список работ вы найдете в отдельной статье в FAQ. Также вы можете воспользоваться готовыми проектами из альбома для домов, построенных с 1956 по 1999 годы. Их также не нужно дополнительно согласовывать. Чтобы выбрать проект, нужно знать модель дома.

Важные замечания

Для того, чтобы процедура согласования перепланировки была проведена без каких-либо трудностей, лучше всего заранее разобраться с ключевыми особенностями ее проведения и учесть их в будущем.

Сбор документации

Для того, чтобы самостоятельно организовать проведение перепланировки, достаточно собрать следующий пакет документов:

• разрешение в жилинспекции;
• технический паспорт помещения в БТИ;
• техническое заключение, а также проект перепланировки, который должен разрабатываться специализированной компанией, имеющей соответствующий допуск СРО;
• распоряжение жилищной инспекции;
• акт об окончании перепланировки, который также оформляется в жилищной инспекции;
• технический план.

Помимо этого, нужно будет подавать заявление вместе с оформленным техническим планом в многофункциональный центр для того, чтобы внести соответствующие корректировки в кадастровый паспорт.

Образец заявления на перепланировку:

Проект или эскиз

Согласование корректировок по проекту осуществляется еще до начала проведения работ. При этом, если перепланировка ранее уже осуществлялась, то в таком случае нужно будет как минимум создать имитацию нормального процесса, то есть согласовать проведение перепланировки, как предстоящей, после чего выдержать определенное время, которое предоставляется на выполнение работ.

Вполне естественно, что данный способ предусматривает определенные риски, и лучше не прибегать к нему в том случае, если подобной ситуации можно избежать.

Согласование по проекту является обязательным в следующих ситуациях:

• монтаж или перемещение газового оборудования;
• установка электроплиты вместо стоящей ранее газовой;
• перемещение санитарных комнат;
• постройка капитальных стен;
• формирование проемов в межквартирных или капитальных стенах;
• изменение структуры или усиление напольных покрытий;
• формирование новых массивных перегородок, толщина которых составляет более 100 мм;
• любые корректировки в фасаде дома.

Согласование по эскизу можно проводить уже после того, как будут закончены все работы, и если есть полная уверенность в том, что внесенные корректировки никоим образом не нарушают действующие строительные и правовые нормы.

Использование данного варианта предусматривается в том случае, если осуществляется перемещение ненесущих конструкций, объединение туалета с ванной комнатой, а также переустановкой сантехнических приборов в пределах «мокрых» зон, если это не предусматривает необходимость прокладки новых коммуникаций, заделывание проемов и внесение каких-либо других несущественных правок.

Ответственность

Если собственник недвижимости проводит незаконную перепланировку, на него могут наложить соответствующие наказания. В первую очередь, комиссия имеет право наложить обязательство на него по возврату квартире первоначального внешнего вида в установленные сроки.

Если же ремонтные работы были проведены без нарушений соответствующих правил, и в конечном итоге никак не сказались на общей конструкции строения, комиссия может разрешить узаконивание проведенной перепланировки.

Стоит учитывать тот факт, что собственнику все равно нужно будет заплатить определенную сумму штрафа, которая, правда, для физических лиц является незначительной и составляет не более 2 500 рублей.

Как узаконить уже сделанную перепланировку нежилого помещения? Нежилое здание.

Поэтому в проектной фирме с допуском СРО подготавливаются техзаключение и проект перепланировки. Их сдают в БТИ для заказа плана и экспликации с обмерами. Из БТИ выезжает техник и обмеряет объект. Если планировка совпадает с той, что указана в проекте, то выдаются планы БТИ с новой планировкой без красных линий. Однако есть одна загвоздка. Раньше в Москве изменение фасадов отдельно стоящих нежилых зданий, как и для многоквартирных домов, согласовывалось в Москомархитектуре. Затем с них эти полномочия сняли, а новую организацию не назначили. Теперь получается, что изменение фасада такого здания узаконить невозможно. Росреестр в такой ситуации дает отказ на внесение новых данных в ЕГРН. Да и БТИ сейчас стало рисовать затрагивание фасадов красными линиями. Скоро должно выйти Постановление Прав-ва Москвы, которое назначит организацию и определит процедуру для узаконивания фасадов отдельных нежилых зданий, но пока получить черные линии БТИ можно только на внутреннюю перепланировку

Здесь также важно, чтобы выполнялись мероприятия только по перепланировке, а не реконструкции. Иначе придется получать разрешение на строительство согласно Градостроительному кодексу РФ

Список работ, не относящихся к реконструкции, приведен в ППМ № 432. Если в нежилом помещении произведена только внутренняя перепланировка без реконструкции, то после получения БТИ в черных линиях кадастровый инженер составляет техплан, который подается на фиксацию изменений в ЕГРН.

Подсвечники из банок